El reciente anuncio del Instituto Municipal de Planeación sobre la redensificación del Centro de Culiacán abre una conversación que va más allá del urbanismo. Desde la perspectiva inmobiliaria y jurídica, el verdadero debate es otro: ¿cómo convertir un centro medio olvidado en un mercado atractivo para inversionistas y compradores?
En cuatro décadas la población del centro cayó de casi 20 mil habitantes a menos de 5 mil. Esto tiene consecuencias directas en el mercado inmobiliario: menos residentes significa menor actividad económica, menor demanda de servicios y, eventualmente, propiedades con menor valor relativo frente a otras zonas de la ciudad (oportunidades).
Hay dos indicadores que buscan los empresarios para invertir: infraestructura y ubicación estratégica. Calles consolidadas, servicios públicos, cercanía con oficinas, comercio y transporte. En teoría, estas condiciones deberían impulsar su valor. Entonces, ¿por qué hoy muchas propiedades del centro se venden por debajo de zonas habitacionales ubicados en colonias a las afueras mucho más nuevas?
La respuesta no es únicamente económica; es jurídica e institucional. Inversionistas suelen enfrentar incertidumbre en temas como: regulación de usos de suelo, restricciones por patrimonio histórico, procesos administrativos lentos para licencias y remodelaciones, falta de incentivos fiscales claros para la rehabilitación de inmuebles, entre otras cuestiones. Cuando el riesgo regulatorio es alto, el capital se mueve a zonas más predecibles.
El Ayuntamiento ya cuenta con reglas claras en materia de usos de suelo y licencias; el desafío ahora es mantener procesos ágiles y predecibles que permitan a los inversionistas desarrollar proyectos con mayor certeza y en tiempos razonables. Desde el ámbito legislativo, el Congreso del Estado puede impulsar iniciativas de ley que faciliten esquemas de estímulo, particularmente para la rehabilitación de inmuebles y el desarrollo de vivienda en zonas centrales. Pero quizá el papel más dinámico lo tendrá el sector productivo: las cámaras empresariales y organismos de desarrollo económico, que pueden articular inversiones, atraer comercios ancla y promover corredores comerciales capaces de reactivar la vida económica del centro. Cuando el sector público da certidumbre y el sector empresarial empuja proyectos con visión, el mercado inmobiliario suele reaccionar rápidamente.
Para el sector inmobiliario, vender propiedades en el centro exige un cambio de narrativa. El cliente ya no es la familia tradicional que busca casa. El perfil del comprador potencial es distinto: inversionistas que buscan renta a corto o mediano plazo, profesionistas jóvenes o parejas sin hijos que valoran la cercanía con servicios y proyectos de usos mixtos: vivienda, oficinas o comercio. En otras ciudades, la revitalización de centros históricos comenzó justamente con inversionistas pequeños y medianos que apostaron por la rehabilitación de propiedades subvaluadas (fliping).
El centro de Culiacán enfrenta un reto evidente: recuperar población y actividad económica. Pero desde la perspectiva inmobiliaria, también representa un espacio donde el mercado aún no encuentra certidumbre suficiente para invertir con confianza. Si las nuevas políticas públicas logran desarrollar nuevos espacios públicos incluyentes, reducir riesgos regulatorios, simplificar procesos y generar incentivos reales para la rehabilitación de inmuebles, el centro podría transformarse en algo que hoy pocas zonas ofrecen: un mercado inmobiliario con alto potencial de revalorización.
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